Im Falle eines erheblichen Umsatzrückgangs infolge der allgemeinen COVID-19-Maßnahmen könnten die Ansprüche des Leasinggebers auch auf dem Rechtsgrundsatz der “Vertragsfrustration” beruhen (siehe unten unter Rand- und Punkt 5). Eine Untermiete entsteht, wenn zwischen einem Hauptmieter und der Mietwillenperson ein Mietvertrag (Mietvertrag) geschlossen wird. Unterbestandteile können problematisch sein, stellen Sie sicher, dass Sie eine Kopie des primären Pachtvertrags (Hauptmiete) sehen, bevor Sie einen solchen Vertrag abschließen, um sicherzustellen, dass der primäre Leasingnehmer das Recht zur Untervermietung hat. Beide Verträge sollten von einem Anwalt oder Ihren Unternehmen rechtlich geprüft werden, bevor Sie sie unterzeichnen. Außerdem gilt die Möglichkeit der Verlängerung nach den gesetzlichen Bestimmungen nur für befristete Verträge. Wenn also bereits eine Kündigung auf unbestimmte Zeit ergangen ist und der Kündigungstermin zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 liegt, können Vermieter und Mieter die beschriebene Freistellung nicht in Anspruch nehmen. In diesen Fällen gilt weiterhin die gesetzliche Mindestverjährungsfrist von 3 (drei) Jahren. Der Mieter kann jedoch die verschiebung der Räumungsvollstreckung nutzen, die auch durch das Covid-19 Measures Act eingeführt wurde.
Werden Langzeitmietern besondere Rechte an der Verlängerung oder Verlängerung von Mietverträgen eingeräumt? Obwohl der elektronische Abschluss eines Kaufvertrages nach österreichischem Recht denkbar ist, muss ein Transaktionsdokument von einem Notar oder einem Gericht unterzeichnet und notariell beglaubigt werden, bevor die Eigentumsübertragung in das Grundbuch eingetragen werden kann, was Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums ist. Daher kann ein Immobiliengeschäft nicht vollständig elektronisch abgeschlossen werden. 9.2 Im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter schriftlich zur Rücksendung einzuladen, wobei er angibt, dass sich die Räumlichkeiten in dem festgelegten Zustand befinden. Dies sollte eine Woche vor der Kündigung erfolgen, spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Erhalt der vorzeitigen Kündigungserklärung. Der Rücktermin sollte spätestens eine Woche nach Erhalt der vorzeitigen Kündigungserklärung erfolgen. Nach Art. 1104, 1105 BGB trägt der Eigentümer der Immobilie das Risiko für alle Umstände, die auf außergewöhnlichen Zufällen beruhen, die zum Verlust oder zu einer erheblichen Einschränkung der Nutzung dieses Vermögens führen. Der Österreichische Oberste Gerichtshof definiert “außergewöhnliche Zufälle” im Sinne von Abs. 1104 ABGB als “solche elementaren Ereignisse, die nicht vom Menschen kontrolliert werden können, so dass im Allgemeinen niemand erwartet werden kann, dass sie ihre Folgen kompensieren”. In Abs. 1104 ABGB wird ausdrücklich eine “Epidemie” (neben Feuer, Krieg oder großen Überschwemmungen etc.) als solche “außergewöhnliche Zufälle” erwähnt.
Daher fällt der Ausbruch von COVID-19 eindeutig unter diese Bestimmung. Im Falle eines “außergewöhnlichen Zufalls” wie einer Epidemie wird der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete (für die Dauer der Nutzlosigkeit) befreit, wenn die Immobilie völlig unbrauchbar ist. Darüber hinaus trägt der Vermieter die Beweislast für das Vorliegen eines derart außergewöhnlichen Zufalls in Bezug auf die Mietminderung. Es gibt eine Mietkontrolle durch die Gerichte der örtlichen Behörden. Ihre Einschätzungen liegen unter dem Niveau des freien Marktes, bei Neubauten oder sanierten Gebäuden jedoch nur geringfügig. Die Miete kann zunächst frei ausgehandelt werden, aber der Mieter kann jederzeit während des Vertrages und sechs Monate nach der Abreise eine Bewertung verlangen. Der Vermieter muss dann einen Überschuss der tatsächlich überbewerteten Miete mit Zinsen bis zu einem Höchstzeitraum von drei Jahren zurückzahlen.